¿Cómo calcular el precio de venta de casas?

Siempre han existido muchas formas de calcular el precio de venta de casas, pues además de considerar criterios técnicos al tasar un inmueble en base al precio del metro cuadrado, tamaño del terreno, antigüedad de la construcción, cantidad de pisos, estado de conservación, etc. también es necesario tomar en cuenta el valor del mercado en función de la ubicación de la propiedad, cercanías a lugares de interés, calidad del entorno y escasez o abundancia de ofertas similares en la zona.

Debido a lo anterior se puede decir que no hay una fórmula única de cálculo, pero podemos considerar por otro lado dos métodos que nos pueden aproximar a establecer un precio justo. Estos son:

Valoración Relativa

Descuento de Flujo de Caja

Valoración Relativa (método más utilizado)

Consiste en tomar como referencia precios de otros inmuebles cercanos y de similares características, para luego aplicar diferentes modificadores basados en las diferencias relativas a estas mismas.

Por ejemplo, si deseamos establecer el precio de venta de una casa de 150 metros cuadrados, de 2 pisos, 10 años de antigüedad y con 2 garajes, y conocemos que el precio promedio de casas de 100 metros cuadrados en la misma zona sin garajes es de 120 mil dólares (es decir, el precio del metro cuadrado sería de 1.2 mil dólares) y además, el precio estándar de los garajes por la zona es de 15 mil dólares, el precio de venta que estableceríamos al inmueble que estamos evaluando usando este método de valoración relativa sería de 150 x 1.2 = 180 + 30 = 210 mil dólares.

Puede verse el precio del metro cuadrado por ejemplo en Miraflores en este artículo.

¿Por qué no es recomendable la valoración relativa para calcular el valor de inmuebles?

Este método es el más aplicado, pero su principal problema es que no considera una posible sobrevaloración en los precios de los inmuebles con los que estamos comparando o relativizando, que puede originar también una especulación de precios.

Método de descuentos de caja

Este método es más preciso pues toma en cuenta el valor intrínseco real del inmueble, a través de la capitalización de la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Es decir, realizar un análisis tal cual como se haría con cualquier activo o proyecto de inversión. Para ello es necesario considerar tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.

La tasa de descuento que apliquemos será la rentabilidad que se esperaría para proyectos similares o ciertamente realizables. Puede ser algo subjetivo, pero suele tomarse entre un 5 y 10% anual en la mayoría de los casos.

Entonces necesitaremos contar con toda la siguiente información para calcular el precio de venta de casas con este método:

– Ingresos esperados por alquiler

– Porcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y los inquilinos estén pagando

– Costo anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (Predial)

– Costo anual de reparaciones o seguros

– Costo anual de los gastos de mantenimiento

– Otros gastos

– Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario

– Incremento estimado de los beneficios a largo plazo

– Tasa de descuento que queramos aplicar

– Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)

Como se puede ver, no son pocos los datos que se necesitarían para aplicar este método, pero debería ser así si queremos ser lo suficientemente rigurosos para establecer un precio acertado.

Para entenderlo mejor tomemos un ejemplo con la siguiente información:

1) Precio de alquiler mensual: $1,200

2) Impuestos anuales: $500

3) Gastos de mantenimiento anual: $ $800

4) Reparaciones y seguros (promedio anual): $1000

5) Otros gastos (anual): $300

Consideremos también un 80% del tiempo de ocupación del inmueble en modalidad de alquiler. Tomemos en cuenta también que los ingresos y gastos pueden subir en promedio un 2% anual, y la tasa de descuento (rentabilidad esperada) sea un 6%

Entonces para calcular el valor del inmueble seguiremos los siguientes pasos:

a) Ingresos anuales esperados: $11520 (1,200 x 12 x 80%)

b) Costos fijos anuales esperados: $2600 (500 + 800 + 1000 + 300)

c) Calculo del beneficio anual antes de impuestos (Ingresos – Egresos): $8920 (11520 – 2600)

d) Beneficio anual después de impuestos: $7314 (8920 x (1 – 0.18))

e) Teniendo el beneficio anual ($7314), la tasa de descuento del mercado (6%) y la tasa de crecimiento (2%) podemos aplicar el modelo de valoración de Gordon-Shapiro, que ayuda a calcular un valor actual en base a una renta perpetua y con crecimiento constante. En este caso el valor de venta de nuestro inmueble sería (7314 x 1.02) / (0.06 – 0.02) = $186,500 dólares americanos.

También algunos hacen una variación de este método para calcular el precio de venta de casas cambiando el modelo de Gordon-Shapiro por un cálculo de contante de beneficios (ingresos – egresos) a 20 años.

No está demás indicar que para este método hay que tener cuidado con los sesgos para establecer por ejemplo el precio de alquiler muy alto o muy bajo, así como los gastos mensuales o anuales. Por ello sería recomendable realizar un análisis de escenarios para valores optimistas y pesimistas, a fin de obtener finalmente un rango en el cual pueda fijarse nuestro precio para calcular el precio de venta de casas.

Otros factores a tener en cuenta en la valoración inmobiliaria

Hay otros criterios secundarios a considerar para calcular el precio de venta de casas, como la ubicación del inmueble, la cercanía a parques, a zonas comerciales, a puntos de movilización para transporte público, etc. Que pueden afectar el precio final para arriba o para abajo en un porcentaje que podría alcanzar hasta un 10% del precio inicialmente calculado.

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